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Rentabilidades de doble dígito en 2019

Invertir en REITS está al alcance de todos

2019-07-12 07:00:00

El sector inmobiliario es uno de los sectores con más interés por parte de inversores institucionales de gran tamaño como Family Offices, Fondos Soberanos, Fondos de Pensiones y otros. Algunos de ellos invierten directamente en el sector inmobiliario, pero otros lo hacen a través de los REITS (Real Estate Investment Trust – Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria). Durante los últimos años la rentabilidad ha sido positiva e incluso de doble dígito.

A pesar de ser un sector retrasado en el ciclo (o lo que los anglosajones llaman “late cycle”), el mercado inmobiliario global está generando fuertes retornos a sus inversores. Los factores demográficos y sociales, y la consecuente demanda de ocupación hacen que las expectativas sean de relativa fortaleza y prolongación del ciclo del sector.

Las favorables estimaciones hacia el sector están apoyadas en el aumento de transacciones en Europa y niveles récord de actividad en mercados asiáticos como Hong Kong y Singapur. También el hecho de que el volumen global de negocios, en general, se haya incrementado es un testimonio de la fortaleza de la demanda de las rentas inmobiliarias.

Sin embargo, el hecho de que la mayoría de los economistas predigan una recesión global o bien una desaceleración global sincronizada para 2020, hace que la industria se encuentra en gran medida en modo de reducción de riesgo.

Al analizar fondos que invierten en el sector inmobiliario de manera indirecta, es decir, a través de compañías cotizadas en bolsa (REITS o Socimis) cabe recordad que estos fondos son una manera de diversificar porque históricamente la correlación con los índices bursátiles suele ser menor que otras temáticas. Analizando que fondos existen se comercializan en España y pasando algunos filtros encontramos 3, de los cuales 2 invierten de manera global y uno está enfocado a Europa.

De los diversificados geográficamente están:

Principal Global Investors Funds Global Porperty Securities Fund:  fondo irlandés con una antigüedad que va hasta abril de 2007, gestionado por Simon Hedger, Anthony Kenkel y Kelly Rush todos con rating AA de Citywire y con más de 30 años de experiencia en el sector y ambos en Principal Global Investors desde 2007. Además de gestionar este fondo gestionan otros relacionados con el sector. En 3 y 5 años el fondo ha estado posicionado en los primeros lugares del ranking. A 3 años se ubica en el lugar 3 de 35 fondos (por detrás del fondo de Janus Henderson) a 5 años es el 1 de 30 fondos y a más corto plazo, 1 año se coloca en la posición 6 de 38 fondos. El fondo está denominado en dólares y alcanza un tamaño de 303 millones de dólares.

Alcanza una rentabilidad en el año de 23,18%, (y 7,9% media de 3 años) con una volatilidad del 11,71%, un ratio de sharpe de 0,68, una beta de 0,89 y alfa tri-anual del 6,33

En cuanto a su cartera, el número total de acciones es de 87 (según último dato) y las 10 mayores posiciones tan sólo representan el 27,8%, por tanto no hay concentración. Por zonas geográficas el mayor peso lo tiene en EE.UU., con un 55,32%, 10,91% en zona Euro, 10,30% en Japón, en Asia desarrollada un 7,26%, en Reino Unido 5,91% y Australasia 5,77%.

Por sectores, como es normal, el 95,87% está en inmobiliario, el 2,07% en consumo cíclico y 1,48% tecnología.

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund:  fondo luxemburgués con una antigüedad que va hasta octubre de 2013, gestionado por Guy Bernard (rating AA de Citywire) y Tim Gibson (rating + Citywire). El fondo se ubica en las primeras 5 posiciones del ranking tanto a 1,3 y 5 años, con una rentabilidad media a 3 años de 6,24% y menor volatilidad que en anterior (11,01%), pero un Sharpe algo menor también (0,59). Este año tiene por delante fondos de Barclays y Goldman Sachs pero lo que nos gusta de este fondo y el anterior es su consistencia en el largo plazo y no que sea “flor de un día”. Este año alcanza una rentabilidad del 21,57%.

La cartera tiene un sesgo a mediana capitalización (57,61%), es algo más concentrada ya que tiene un total de 51 posiciones y las 10 mayores representan algo más del 34%, que al compararlas entre los dos fondos se observa que hay posiciones que ambos fondos repiten, sólo que el de Janus Henderson las apuestas en cuanto a peso son mayores:

En cuanto a exposición geográfica, el peso en EE.UU. es del 56,87%, seguido por Zona Euro con 11,53%, Japón 10,01% y Asia Desarrollada 8,14%. Sectorialmente, en inmobiliario el 94,18%, consumo cíclico el 4,19% y tecnología el 1,63%.

Las dos opciones son buenas alternativas para un inversor que esté dispuesto a asumir riesgo y quiera invertir en el sector inmobiliario mundial. Ya dependerá si quiere un fondo irlandés o luxemburgués, pero ambas gestoras son punteras y cuentan con buen reconocimiento y con equipos y procesos de inversión sólidos.

Ahora bien, si lo que se busca es invertir en el sector, pero a nivel europeo, entonces la alternativa es el fondo DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend. Es un fondo que con algo más de 8 años de antigüedad, gestionado por Oliver Hertoghe (AA) y Damien Marichal  (A) y Vincent Bruyere (+). Todos con más de 20 años de experiencia en el sector.

Con su foco inversor puesto en Europa, el fondo invierte principalmente en valores inmobiliarios, fondos de inversión de deuda inmobiliaria o empresas de promoción y desarrollo inmobiliario que generen un rendimiento un flujo de rentas o dividendos, que repercute a sus inversores con una política claramente establecida.

Al igual que los otros dos seleccionados, este fondo también se posiciona a la cabeza de los rankings de sus comparables. En lo que va del año alcanza una rentabilidad del 14,5%, y del 8,39% y 9,59% anualizada a 3 y 5 años. Con ello, se posiciona entre los primeros tres lugares de su categoría tanto a 1, 3 y 5 años, logrando así una calificación 5 estrellas de Morningstar.

Destaca que es de los fondos de menor volatilidad (8,3% y una rentabilidad media a 3 años de 7,66%, con un sharpe de 0,94 (muy alto para su categoría) y una beta de 0,65.

El fondo tiene un sesgo a mediana y pequeña capitalización (75% de la cartera), y a Zona Euro (87,38%), pero también a Europa ex- Euro (7,74) y algo a Europa emergente (0,74%).

El número total de posiciones es de 47 actualmente y sus 10 mayores posiciones representan casi el 40% de los activos gestionados (AuM de 351.14 millones de euros). Son Francia Y Alemania los países más representados en la cartera, aunque destaca la Merlin Properties entre sus 10 principales posiciones:

Conclusión: la selección es reducida y muy diferenciada. Dos opciones son globales y una es con foco en Europa. Como apunte y que puede ayudar a tomar una decisión es que los REITs europeos tienen una menor correlación con el S&P 500 (0,69) mientras que los REITs americanos del 0,75. Respecto a la correlación con bonos soberanos y corporativos globales, es menor para la renta variable global que la Europea.

 

 

 

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*Fuente: Estrategias de Inversión